2024年度

 法答答律师团队代表案例

-  房屋租赁合同纠纷  -

原告：昆山市****制造有限公司（以下简称甲公司） ；  

原告代理律师：陈宜群、王桐；

被告：昆山市****管道有限公司（以下简称乙公司）；

关键词：房屋租赁、违约责任、担保责任、疫情。

一、案例概述

       本案为房屋租赁合同纠纷，因被告逾期未搬离涉案场地，且未支付房屋租金及占用产地费用，遂引发纠纷。

       原告甲公司及时聘请江苏六典律师事务所陈宜群律师团队介入，陈律师介入后及时通过证据保全固定证据，立即向昆山市人民法院起诉被告乙公司，主张违约金、维修费、场地占用费及律师费等。双方争议焦点围绕《租赁合同提前解除协议书》的履行、违约责任、损害赔偿及担保责任展开。

二、原告诉求：

1、判令乙公司向原告支付违约金 160000 元；

2、判令乙公司向原告支付场地占用费38575.34元 ；

3、判令乙公司向原告支付维修费用 62000 元；

4、判令乙公司支付原告诉讼费及律师费等；

5、要求担保人黄**对上述诉讼请求承担连带责任。

三、被告抗辩

1、违约金过高，应参照实际损失调整；

2、因甲公司阻挠搬离，不应支付占用费；

3、乙公司否认厂房损坏由其造成，认为维修费用虚高；

4、主张协议签订系受乙公司胁迫，且疫情期间租金未减免。

四、法院判决

        本案双方均委托律师，经多次开庭，由江苏省昆山市人民法院作出(2023)苏0583民初29390号民事判决书 ：

1、判令被告乙公司于判决生效之日起十日内支付原告甲公司违约金160000 元、占有使用费 29808 元、维修费用 45000 元、承担诉讼费及律师费； 
       2、判令担保人黄**对乙公司前述第一款付款义务在公司财产依法强制执行后仍不能履行的部分承担保证责。

五、经办律师评析

      结合本案，代理律师提示：

   （一）、本案系租赁合同纠纷，租赁合同在实际履行过程中，因承租人迟迟未归还房屋，所导致的纠纷经常发生。因此，作为出租方来说，应做好合同履行中的证据固定及履行通知义务。

     1、出租方应谨慎约定解除条款，明确违约责任及赔偿标准，避免争议； 

     2、提前解除协议需明确权利义务，避免事后抗辩无据。

   （二）、证据保全的重要性 

     本案中， 乙公司因未及时固定房屋交接状态证据，导致维修费用被支持；甲公司通过拍照、函件等充分举证，获得一审法院认可。

   （三）、担保条款的明确性 

     担保方式（连带/一般）应明确约定，否则可能被认定为一般保证，影响债权人权利实现。

六、主办律师简介

陈宜群  律师

江苏六典律师事务所高级合伙人

并购交易师

昆山市优秀律师

昆山市律协教育培训委主任

苏州市律师协会实习考核官

昆山市人民政府法律顾问库成员

带领团队已服务企业客户300余家，团队每年办理案件200多件，年审核合同量2000余份，年经济案件总金额2亿余元，常年担任政府及企业法律顾问160余家。