房屋租赁合同纠纷案例

一、【前言】

厂房租赁市场中，擅自转租引发的法律纠纷屡见不鲜。不少企业因轻信“二房东”的口头承诺，贸然签约入驻，最终陷入合同无效、资金被占、生产中断的被动局面。

本案正是这样一起典型纠纷——转租方隐瞒产权信息、谎称厂房“自有”，导致转租合同被依法确认无效。作为原告代理律师，我们精准把握案件核心，成功为客户追回近50万元款项，并获得律师费赔偿，有效维护了当事人的合法权益。

二、【案情简介与原告诉请】

（一）案情简介

第一层租赁关系：2024年2月，产权人A公司与被告B公司签订《厂房租赁协议》，约定租赁期限5年，年租金216万元，并明确约定：未经A公司书面同意，B公司不得转租。

      第二层转租关系： 2025年4月，B公司谎称租赁物为“自有”，与原告C公司签订《租赁协议》，将其中2139平方米厂房及设备转租，年租金高达210万元，并收取履约保证金35万元，原告C公司合计支付87.5万元。

      纠纷爆发： 原告入驻后，厂区频繁停电，无法正常生产。经查发现厂房实际产权人并非被告，被告亦无转租授权。2025年6月，产权人以被告擅自转租及拖欠租金为由，发函解除租赁合同。2025年7月，原告被迫与产权人重新签订租赁合同，原转租关系彻底破裂。

（二）原告诉讼请求

1. 确认2025年4月26日签订的《租赁协议》无效；

2. 返还已付租金及履约保证金合计875000元并支付利息损失；

3. 赔偿经济损失80万元；

4. 赔偿律师费44000元。

三、【法院裁判观点】

争议焦点一：转租合同是否无效？

法院认定：合同无效。 理由如下：

（1）产权人与被告的租赁合同明确约定“未经书面同意不得转租”；

（2）被告未举证证明已取得转租授权；

（3）产权人在转租后六个月内即提出异议并解除合同；

（4）三方当事人均认可转租合同无效。

争议焦点二：租金与保证金如何返还？

法院认定： 原告实际使用厂房70天，应参照合同标准支付占有使用费，超出部分予以返还；履约保证金因被告擅自转租导致合同无效，应全额返还。最终核算返还金额为475543.48元。

争议焦点三：过错责任如何划分？

法院认定：被告承担70%主要责任，原告承担30%次要责任。 被告隐瞒房产非自有事实、未经同意擅自转租、拖欠产权人租金，过错明显；原告签约时未尽合理审查注意义务（合同已载明房产证号和土地证号，但未核实权利人），亦应承担相应责任。

争议焦点四：经济损失与律师费如何认定？

法院认定： 原告主张的80万元经济损失（租金差价、门卫管理费）因证据不足不予支持；律师费44000元，综合考虑实际支出、双方过错及诉请支持比例，酌定由被告承担25000元。

四、【典型意义】

     本案启示承租方：签约前务必核实产权信息、要求提供转租授权、避免一次性预付大额租金；亦警示转租方：擅自转租合同无效，谎称“自有”构成欺诈，需承担多重赔偿责任。

五、【结语】

本案法院在认定合同无效的基础上，划分双方过错责任，依法支持了原告核心诉讼请求。我们通过精准的诉讼策略、扎实的证据准备和合理的损失主张，成功维护了当事人合法权益。本案再次印证：诚信是租赁交易的基石，审慎核查是风险防范的关键。